전세 DSR 규제 도입 시 전세 대출 부동산 경기 전망

전세 DSR 규제 도입 시 전세 대출 부동산 경기 전망

전세 DSR 제도 도입, 이렇게 될까?

부동산 매매를 할 때는 돈을 빌려서 사게 된다. 이때 대출을 받으면 매달 원금과 이자를 갚아야 하는데, DSR은 이 원금과 이자를 갚을 수 있는 능력을 나타내는 지표다.

DSR은 총부채원리금상환비율의 약자로, 가계의 연 소득 대비 총부채 원리금 상환액 비율을 말한다. 예를 들어, 연 소득이 100만원이고, 총부채 원리금 상환액이 50만원이라면 DSR은 50%가 된다. 보통 주택담보대출의 경우에는 40%의 DSR이 적용된다.​

DSR이 높다는 것은 가계의 연 소득 대비 갚아야 할 원리금 상환액이 많다는 것을 의미한다. 따라서 DSR이 높으면 대출을 받기 어려워질 수 있다. DSR의 개념은 이 정도만 알면 충분하다. 이제 이것을 전세자금대출에 적용해 보자.​

전세 DSR 제도

전세 DSR 제도는 전세자금대출의 원리금 상환액을 총부채원리금상환비율(DSR)에 포함하여 대출 한도를 산정하는 제도이다. 현재는 주택담보대출에만 DSR 제도가 적용되고 있지만, 임대차 3법처럼 부동산 법이 또 바뀐다면 충분히 전세자금대출에도 DSR 제도 도입될 수 있다. 부동산은 인간의 주거 공간인 필수 수요층이 있을 뿐만 아니라 한국의 경우 노후를 위한 투자 자산으로도 활용되기 때문에 전세 DSR 제도에 대한 이해를 하고 있어야 한다.​

전세 DSR 제도가 도입되면 전세자금 대출을 받는 사람들이 대출 한도를 줄일 수밖에 없다. 공급이 제한되니 당연한 수순이다. 현재는 전세자금 대출의 경우 DSR 산정에서 제외되어 있기 때문에, 주택담보대출과 함께 받아도 대출 한도에 큰 영향을 미치지 않았다. 하지만 전세 DSR 제도가 도입되면 전세자금 대출도 DSR 산정에 포함되기 때문에, 주택담보대출과 함께 받으면 대출 한도가 줄어들게 된다.

부동산 전망

전세 DSR 제도가 도입되면 전세시장에 어떤 영향을 미칠지 관심이 모이고 있다. 전세자금 대출을 받는 사람들의 대출 한도가 줄어들면 전세 수요가 감소할 것으로 예상된다. 이는 전세 가격 하락으로 이어질 수 있다.

개인적으로 전세 제도가 '서민 주거 사다리'라고 생각하지는 않지만, 전세 DSR이 적용된다면 서민의 주거 공각은 더욱 외각으로 밀려날 수 있다. 대출 한도가 줄어들게 되니 더 저렴한 부동산으로 이사를 가야 하기 때문이다. 게다가 전세를 들어간 상태하라면 부동산을 매매할 때도 DSR이 적용되기 때문에 전세를 살고 있으면서 부동산을 매매하는 일이 어려워질 수도 있다. 따라서 부동산 매매에 대한 수요는 자연스레 떨어지게 된다.

그러나 전세 수요가 줄었다고 해서 부동산에 대한 수요가 줄어드는 것은 아니다. 주거 공간은 인간다운 삶을 영위하기 위해서는 필수 조건이기 때문이다. 따라서 전세가 아닌 다른 수단으로 주거를 소비할 것인데 매매가 아니라면 월세뿐이다. 아마 전세 DSR에 걸릴 정도라면 매매도 힘든 상황이기에 월세 수요가 급격하게 증가할 것으로 보인다. 그렇다면 부동산 월세가 크게 증가될 것으로 보인다. 지금 월세 100만원 받는 아파트가 150만원이 될 수도 있다는 이야기다.​

전세 DSR 제도 도입 정리

전세 DSR 제도의 도입은 전세시장에 상당한 영향을 미칠 것으로 예상된다. 전세를 끼고 있으면서도 매매를 할 때 DSR이 어떻게 적용되는지 자세히 나오지는 않았지만, 분명한 것은 주담대를 받을 때 제약사항이 생긴다는 것이다. 이는 부동산 매매에 대한 진입장벽이 높아지는 것이다.​

전세 DSR 제도의 영향을 요약하자면 다음과 같다.
- 전세 수요 감소
- 전세 가격 하락
- 부동산 매매 수요 감소
- 무주택자(서민) 전세 구하기 어려움
- 갭투자 감소​

아직 이 규제가 적용된 것은 아니지만, 부동산 경기에 관심이 있다면 반드시 알아둬야 하는 내용이다. 이제는 전세도 막 들어가는 것보다는 내집마련 계획을 가지고 들어가는 것이 좋다. 만약 2년 내에 내집마련 계획을 하고 있다면 해당 제도가 적용되지 전이라 할지라도 월세로 들어가는 것이 유리하다. 그 이유는 전세로 돈이 묶여 있다면 매매 타이밍을 잡기 어려울뿐더러 집주인이 전세금을 제대로 돌려주지 못하는 리스크도 있기 때문이다.​

물론 DSR이 부동산 경기의 방향을 결정짓는 것은 아니다. 세계 경제 현황, 부동산 관련 제도, 금리, 인플레이션, 인간 심리 등 외부적인 요소까지 복합적으로 적용되기 때문에 미래는 아무도 예측할 수 없다.​

이는 지극히 개인적인 생각이 담겨 있으므로 최종 판단과 책임은 본인이 직접 하기를 바란다. 그 누구도 여러분의 소중한 돈을 책임져주지 않는다.