사회초년생 대출로 내집마련이냐 시드머니 1억 모을까

사회초년생 대출로 내집마련 vs 시드머니 1억 모으기

고등학교를 졸업하고 대학교를 졸업하고 취업 준비를 한끝에 취업을 하면 보통 20대 후반 쯤 된다. 이 나이부터 본젹적으로 경제활동을 하게 되는 것이다. 한 세대 전만 하더라도 20대 초반에 취업을 했을 나이인데 이제는 사회초년생이 20대 후반이라니. 세대 차이라는 게 이런 건가 싶다. 정말 한 치 앞도 예측할 수 없는 미래다.​

2022년 연령별 중위소득

사회초년생의 중위소득은 약 250만원으로 연봉으로 치면 약 3천만원 수준이다. 물론 대기업을 가느냐 중견기업을 가느냐 아니면 공무원을 하느냐에 따라 큰 차이가 있겠지만, 중위소득은 평균소득과 다르게 소득 분포가 극단적이라 할지라도 중윗값을 잘 표현하기 때문에 신뢰성이 있다. 이 중위소득은 세전 소득으로 실제로 수령받는 소득은 더 적다.​

사회초년생의 월 실수령액(세금 및 4대보험 제외)은 약 225만원이다. 그런데 이 돈은 온전히 모을 수는 없다. 대부분 지방에서 경기도권으로 올라오는 경우가 있기 때문이다.

이 경우 오피스텔 또는 원룸 형태에서 주거를 하게 되는데 보통 경기도권의 월세는 50만원 정도에 관리비 10만원이 추가 된다. 이뿐만 아니라 한달 식비 50만원, 그리고 취미 생활 및 친구 모임 20만원, 통신비 및 경조사 15만원을 계산하면 약 145만원의 고정 지출이 발생하게 된다. 225만원의 소득이 있지만 모을 수 있는 금액은 약 80만원 정도 된다.​

매달 80만원을 꼬박꼬박 모은다면?

1년에는 9,600,000원
2년에는 19,200,000원
...
10년에는 96,000,000원이 모인다.


사실은 금리 3.5% 수준의 적금과 함께라면 9년 정도에 1억원을 모을 수도 있다. 이자 계산기로는 세후 수령액이 9800만원으로 나오는데 실제로는 년 단위로 복리 효과를 누릴 수도 있기 때문에 더 높은 수령액을 창출할 수 있다. 중요한 건 월 80만원씩 9년 동안 적금을 하면 1억 모으기가 가능하다는 것이다.

그러나 사실 이렇게 1억원을 모으는 것은 쉽지 않다.
중간쯤에 내집 마련의 욕구가 생기기 때문이다.
그렇다면 내집마련이 좋을지 1억 시드머니를 모으는게 좋을지 살펴보자.

사회초년생 대출로 내집마련 시나리오

5년차쯤 되면 시드머니가 약 5천만원이 생기게 된다. 이 돈이면 사회초년생 대출 그러니까 생애최초 디딤돌 대출을 받으면 이 5천만원으로도 내집마련을 할 수 있는 기회가 생긴다.

참고로 생애최초 디딤돌 대출을 설명하자면 무주택 미혼 단독세대의 경우 최대 집값의 80%, 2억원까지 모기지대출을 받을 수 있는 정부 지원 상품이다. 예를 들어 2억5천만원의 아파트를 구매한다고 치면 2억원까지 대출이 나오므로 자본금 5천만원을 통해 내집 마련을 할 수 있다.(취득세 및 부대비용 제외)​​

그렇다면 이자는 얼마나 낼까?

디딤돌 2.6% 금리를 적용하여 2억원 체증식 상환으로 계산할 경우 1년차 때는 월 43만원 상환, 10년 차에는 월 71만원 상환, 10년 후에는 월 127만원을 상환하게 된다.​

체증식의 경우 시간이 지나면 지날수록 원리금 상환액을 늘리는 방식이기 때문에 초반에는 거의 이자만 내면 된다. '늘어나는 금액은 어떡하냐?' 할 수도 있겠지만 2.6% 수준의 체증식 상환 증액보다 연봉 인상률이 더 높기 때문에 큰 걱정 할 필요가 없다.​

결론적으로 디딤돌 체증식을 받게 된다면 5천만원의 시드머니와 월세 수준의 이자를 내면서 내집 마련을 할 수 있게 되는 것이다.

다만 이 경우 시드머니가 0원이 된다는 단점이 있다. 그러나 월 상환금액은 기존에 내는 월세와 상쇄되기 때문에 사실상 고정 지출에는 큰 변화가 없기 때문에 이제는 내집마련 걱정 없이 오로지 시드 머니 1억 모으기에 집중을 할 수 있다.​

시드 머니 1억 모으기 시나리오

내집 마련을 할 경우 약 14년 차에 1억원을 모을 수 있다. 그러나 내집 마련을 하지 않은 경우에는 9년차에 1억 모으기가 가능하다. 5년이라는 시간을 앞당길 수 있는 것이다.

내집마련 시나리오와의 차이점은 1억을 모았을 때 더 상급지의 부동산에 들어갈 수 있다는 것이다. 5년 늦게 내집마련을 하지만 그만큼 더 좋은 집으로 들어갈 수 있다. 청약을 통해 새집으로 들어갈 수도 있다.​

게다가 집값이 하락할 경우 더 싸게 더 좋은 집으로 들어갈 수 있다는 장점이 있다. 하지만 반대로 집값이 상승할 경우 더 많은 시드 머니가 있음에도 불구하고 5년전 내집마련 시나리오와 크게 다르지 않는 부동산에 들어갈 수도 있다. 즉, 양날의 검이 되는 셈이다. 따라서 내집마련을 하는 시기의 타이밍이 중요하다.​

정리

사실 내집마련의 타이밍을 맞추는 것은 쉽지 않다. 부동산이란 국제, 정책, 경제 상황 등 다양한 환경변수에 영향을 받기 때문이다. 이를 예측한다는 것은 신에 가까울 정도로 천재일 것이다. 일론머스크보다 더 부자가 될 수 있을 것이다.​

그러므로 타이밍을 맞추는 것보다는 본인의 상황을 고려하여 선택을 하는 것이 좋다. 개인적으로는 디딤돌 저금리를 받을 수 있는 상황이면 받는 것이 맞다고 본다. 물론 향후 집값이 하락할 수도 있겠지만 어차피 내는 이자는 월세와 비슷한 수준이고, 계속 실거주를 할 거기 때문에 상관없는 부분이다. 그리고 수도권의 경우 장기적으로는 우상향 그래프를 그릴 확률이 높다. 자본주의 사회에서 화폐는 계속 늘어날 것이고 그 가치는 떨어지기 때문이다.​

물론 내집마련이 아닌 주식에 투자할 수도 있다. 필자는 자산 분산의 목적으로 주식과 내집마련 모두 할 예정이다. 결국 중요한 것은 본인의 선택은 본인이 책임져야 한다는 것이다. 가장 어리석은 행동은 남에게 무엇을 할지 물어보는 것이다. 본인이 힘들게 번 돈을 남에게 맡기는 것과 같다. 결국 스스로 공부해서 쟁취해야 할 것이다.